Ипотека набирает силу

Известно, что наши соотечественники не очень-то любят жить в долг, или, другими словами, в кредит. Мол, кабала давит, а мы народ свободолюбивый. Между тем во всем мире подобное считается нормой и, как утверждают финансисты, очень выгодно с точки зрения сохранения и умножения своих средств.

Особенно это актуально сегодня, когда недвижимость и земля дорожают столь стремительно, что никакие депозитные вклады не могут «переплюнуть» вложение средств в эти объекты. В том числе приобретение их в кредит. И хотя выплата процентов по ипотечному кредиту практически удваивает стоимость объекта, известны случаи, когда после погашения кредита владелец, продав дом, имел значительную сумму сверху.

Что такое ипотека и аннуитет
Бытует мнение, причем даже среди некоторых банкиров, что ипотека – это кредит под залог покупаемой недвижимости. В действительности ипотека – это обеспечение исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Ипотечный кредит бывает двух видов: под залог покупаемой недвижимости и под залог уже имеющейся недвижимости, или ипотечный потребительский (целевой) кредит. Если вы хотите приобрести земельный участок или дом, можно взять кредит под залог этого объекта, собственником которого вы еще не являетесь. В другом случае можно взять ипотечный кредит (к примеру, на учебу, покупку машины, ремонт квартиры и прочее) под залог имущества, уже являющегося вашей частной собственностью.

Брать кредит под залог покупаемой недвижимости несколько выгоднее, поскольку он обычно длиннее и рассчитан на 10-25 лет. Сегодня многие банки переходят на аннуитетный платеж вместо практикуемого ранее пружинного. Аннуитет заключается в том, что заемщик каждый месяц погашает одну и ту же сумму, которая в процентном отношении в разный период меняется только внутри себя.

К примеру, если ежемесячная выплата составляет 100$, тело кредита в этой сумме может быть 80$, а проценты - 20$. В следующем месяце, наоборот, большую часть - 80$ - будут составлять проценты, а 20$ - тело кредита. При пружинном методе сумма выплаты, хотя и незначительно, уменьшается каждый месяц.

В обоих случаях платежей банковский процент начисляется на остаточную сумму долга. Большинство банков сегодня разрешает досрочное погашение кредита без комиссионных или штрафа, который предусматривает в случая нарушения условий договора.

Предметы ипотеки
Помимо объекта недвижимости предметом ипотеки может быть земля, которая находится в частной собственности физического или юридического лица. Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своими земельными участками.

К землям сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности физических лиц, относятся земли:

• для ведения личного крестьянского хозяйства;
• садоводства;
• городничества;
• сенокошения и выпаса скота;
• ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Землей под жилую застройку являются участки, предназначенные для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и гаражного строительства.

В частную собственность не могут быть переданы и, следовательно, не могут быть предметом ипотеки:

• земли атомной энергетики и космической системы;
• земли под государственными железными дорогами, объектами государственной собственности воздушного и трубопроводного транспорта;
• земли обороны;
• земли под объектами естественно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, которые имеют особую экологическую, оздоровительную, научную, эстетичную и историко-культурную ценность;
• земли лесохозяйственного назначения, кроме запертых земельных участков площадью до 5 га в составе угодий крестьянских, фермерских и других хозяйств или участка деградированных и малопродуктивных угодий;
• земли водного фонда, кроме запертых естественных водоемов (общей площадью до 3 га);
• земельные участки, которые используются для обеспечения деятельности Верховной Рады, Президента, Кабинета министров Украины, других органов государственной власти и местного самоуправления, Национальной академии наук, государственных отраслевых академий наук;
• земельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, которые испытали радиоактивное загрязнение чернобыльской катастрофы;
• земельные участки, которые закреплены за государственными профессионально-техническими учебными заведениями;
• земельные участки, закрепленные за высшими учебными заведениями государственной коммунальной форм собственности;
• земли общего пользования населенных пунктов (площади, улицы, проезды, пути, набережные, пляжи, парки, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания и утилизации отходов и т.п.).

Кроме того, исходя из пункта 15 «Переходных положений Земельного Кодекса Украины», гражданам и юридическим лицам запрещается отчуждать до 1 января 2007 года:

• земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства;
• земельные доли (паи), кроме передачи их по наследству и при изъятии земель для общественных нужд.

Запрет на отчуждение между тем не распространяется на залог как способ обеспечения обязательств должника перед кредитором. Однако проблема в том, что, пока мораторий не будет упразднен, кредитор не сможет обратить взыскания на имущество путем его реализации. В разделе 6 закона «Об ипотеке» сказано, что залогодержателем земельного участка сельхозназначения может быть только банк, однако брать в ипотеку земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства не очень популярно.

ИПОТЕЧНЫЕ ПРОГРАМЫ
С точки зрения развития ипотеки загородный рынок очень перспективен, но кредитовать приобретение земли и коттеджей способны далеко не все украинские банки. В настоящее время немного финансовых организаций заявляют о наличии программ загородной ипотеки, но реально займы на эти цели выдают не более десятка банков, да и то на нерегулярной основе.

Примечательно, что получить кредит на строительство загородного дома намного сложнее, чем на покупку уже готового коттеджа. Банки предпочитают работать по следующей схеме: будущий владелец покупает земельный участок за свой счет, а дом возводит на заемные средства. При этом в качестве залога банк берет как сам участок, так и будущий дом. Специалисты по недвижимости утверждают, что стопроцентных кредитов не бывает. Подобные обещания – не более чем рекламный ход в стремлении привлечь клиента. В некоторых случаях банки выдают кредиты 100% от оценки, которую делают по своему усмотрению силами своего оценщика.

Кредиты на объекты выдаются как в гривнах, так и в валюте (преобладают вторые). Размер первоначального взноса, как правило, декларируется на уровне 30-40%, но иногда доходит и до 50%. Столь крупная сумма, которую заемщику приходится вносить из собственных средств, разумеется, неблагоприятно сказывается на ипотеке загородной недвижимости. Ставки по кредиту от 11% годовых в валюте. Как и при ипотеке квартир, реальные платежи при кредитовании покупки загородной недвижимости гораздо выше, чем декларируемые процентные ставки.

Что касается дополнительных платежей, то, например, за проведение сделки придется заплатить 450грн. – до 2% от суммы кредита, за снятие наличных – 1% от суммы кредита, за оценку приобретаемой недвижимости – от 1500грн. Кроме того, нужно будет оплатить услуги нотариуса, государственную регистрацию договора купли-продажи, а также страховку в размере 0,5% от суммы кредита (страхование жизни) и страховку 0,4% от оценочной стоимости объекта ипотеки (страхование недвижимости).

«ЛОМБАРДНОЕ» КРЕДИТОВАНИЕ
Далеко не все банки готовы в массовом порядке выдавать кредиты в несколько сотен тысяч долларов. Поэтому на рынке ипотеки загородной недвижимости практикуется так называемое «ломбардное» кредитование. Если клиент, желающий взять кредит на покупку коттеджа, имеет квартиру, именно ее он предлагает в качестве залогового обеспечения.

Правда, и здесь навстречу пойдут не каждому. Некоторые банки ограничивают минимальную цену квартиры, предлагаемой в залог: например, не менее $ 150 тыс. Понятно, что банкам подобная схема намного удобнее, чем прямое кредитование загородной недвижимости. Дело в том, что в случае «ломбардного» кредита банк проверяет предмет залога, то есть квартиру. Это гораздо легче, чем в случае с залогом коттеджа, к которому еще добавляется земля.

Главный минус такого вида кредитования состоит в том, что заемщик, взяв деньги на строительство коттеджа, рискует потерять жилье, если у него возникнут трудности с погашением кредита. Приобретенная недвижимость может оказаться непригодной для проживания, а на квартиру как предмет залога будет обращено взыскание.

Таким образом, «ломбардная» схема облегчает получение кредита, но при этом повышает риски клиента.

РАБОТАТЬ ЛЕГЧЕ СО СВОИМИ
Достаточно много агентств по недвижимости предлагают свой список банков, с которыми у них есть договорные отношения или опыт сотрудничества. Безусловно, это выгодно для обеих сторон – риэлторская компания гарантирует поставку клиентов для банка и при этом имеет свои проценты по комиссии.

Между тем нет стопроцентной гарантии, что банк даст такому клиенту кредит. Особенно неохотно кредитные комитеты принимают положительное решение о кредитовании земли. Но если агентство является финансовым поручителем (несет солидарную ответственность с должником и при возникновении проблем само гасит кредитные выплаты), шансы на получение ипотеки значительно увеличиваются.

Как уже отмечалось, многие банки неохотно идут на кредитование земель сельхозназначения и так же неохотно дают консультации. На это может быть две причины: некомпетентность и нежелание связываться с процедурой перерегистрации акта на землю, которая может затянуться надолго. Случается, что клиент по какой-то причине перестает выплачивать кредит, а документы по земле еще не готовы.

Другие банки просто не желают морочить голову с изучением затейливых формулировок статей закона, порой предполагающих разночтение. Но увеличить кредитный портфель за счет ипотечных кредитов под землю теоретически проблемы не составляет.

Примечательно, что банк, предоставив ипотечный кредит на приобретение земельного участка, может не разрешить вести на нем строительные работы. Как в квартире, являющейся залоговой при ипотечном договоре, нельзя делать перепланировку затейливых формулировок статей закона, порой предполагающих разночтение. Но увеличить кредитный портфель за счет ипотечных кредитов под землю теоретически проблемы не составляет.

Примечательно, что банк, предоставив ипотечный кредит на приобретение земельного участка, может не разрешить вести на нем строительные работы. Как в квартире, являющейся залоговой при ипотечном договоре, нельзя делать перепланировку до срока полной выплаты кредита, так на пользование землей могут быть наложены ограничения по использованию: например, нельзя сдавать в аренду, застраивать и прочее. Все эти условия оговариваются при оформлении договора.

Банки считают сложным брать в ипотеку землю, давать разрешение на строительство и затем брать в ипотеку то, что будет построено. При составлении договора все эти моменты должны быть оговорены – опыт такой работы есть и весьма успешный.

ЛЮБИМАЯ ПРИЧИНА ОТКАЗАТЬСЯ
Чаще всего банки отказывают в ипотечном кредите по причине недостаточного уровня доходов ипотекополучателя. Официальные доходы у наших граждан небольшие, а справку о реальных работодатели подписывают не всегда охотно. Без нее же кредитный комитет обычно выносит отрицательное решение.

При расчете платежеспособности клиента учитывается ежемесячный платеж по кредиту плюс ежемесячные расходы клиента, указанные им при заполнении графы в карточке клиента (затраты на питание, проживание и прочее), плюс еще 20%.

Например, кредитный калькулятор для загородного дома стоимостью $ 200 тыс.:

• сумма кредитования - $160тыс.
• срок кредитования – 240 мес.
• процентная ставка – 10,08 %
• ежемесячная комиссия – 0,2
• сумма официального дохода - $ 2 тыс.

При оформлении ипотеки под недвижимость или землю требования к доходам и схема расчетов одинакова. Доход должен быть достаточным независимо от вида объекта, он призывается только к его цене.

КАК БЫТЬ С «НЕЗАВЕРШЕНКОЙ»
Согласно ст.5 ЗУ «Об ипотеке» предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства. Согласно ст.16 того же закона передача в ипотеку объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположен объект.

При заключении и нотариальном удостоверении договора ипотеки кроме идентификационного номера и паспорта необходимо иметь:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок (выданный в установленном порядке государственный акт на право собственности или пользование земельным участком и письменное согласие арендодателя на передачу в ипотеку прав на земельный участок по договору аренды);
2. проектно-сметную документацию. В частности, короткую характеристику объекта незавершенного строительства (строения) и его состав, ведомости об очередности строительства и пусковые комплексы, а также перечень домов и сооружений, которые проектируются в составе комплекса. Эта информация отмечается в проектной документации согласно требованиям ДБН А2,2-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок, разработка, согласование и утверждение проектной документации для строительства» (приказ Госстроя Украины от 20 января 2004 года №8);
3. разрешение на проведение строительных работ, выданное к установленному законодательством порядке;
4. справку БТИ и регистрации права собственности, которая будет включать описание объекта незавершенного строительства и процент его готовности;
5. экспертную оценку объекта незавершенного строительства.

Эти же документы подаются, если строительство ведет будущий владелец этого объекта. Если в строительстве участвует подрядчик, для регистрации объекта подается еще и договор строительного подряда. В случае совместного участия в строительстве заказчика и инвестора необходим также договор между заказчиком и инвестором, заключенный в установленном законом порядке.

Для проведения экспертной оценки незавершенного строительства необходимы следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы (государственный акт о праве собственности на земельный участок, извлечение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество и извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество).
2. Справка БТИ относительно степени готовности незавершенного строительства.
3. Проектно-сметная документация.
4. Данные о фактически освоенных объемах и расходах на строительство возрастающим итогом ежеквартально с распределением по видам строительно-монтажных работ (БМР) с указанием источника финансирования.
5. Акт о праве пользования (или собственности) земельным участком.
6. Разрешительные документы на реконструкцию здания в условия строительства.
7. Строительный паспорт, архитектурно-планировочная задача.

НЕ ЭКОНОМТЕ НА РИЭЛТОРЕ
При покупке земельного участка специалисты советуют очень внимательно изучить документы, особенно акт на землю, где указывается назначение участка. Лучше, если этим займется профессионал.

Достаточно часто встречаются фальшивые акты на землю, и с первого взгляда подвоха не распознать. Службы безопасности банка не всегда проявляют должную бдительность. Они занимаются в основном личностью заемщика – выясняют, есть ли у него судимости, а проверке правоустанавливающих документов на недвижимость уделяют мало внимания. Это касается и земли, и квартир, и любой другой недвижимости.

Сотрудники банка обычно не выезжают на места (в сельраду, в управление земельных ресурсов mba) для выяснения всех обстоятельств и проверки правильности кадастрового номера участка, имени собственника, на которого он зарегистрирован, и т.д. Это достаточно хлопотно и, вероятно, в какой-то мере тоже объясняет нежелание банков предоставлять ипотеку под землю. Но доскональную проверку всех документов непременно сделает представитель риэлторской компании, которая занимается сопровождением сделки.

Сегодня люди со стабильными доходами достаточно часто продают квартиры в шумных мегаполисах и покупают дом за городом. При проведении такой сделки большое значение имеет одновременность – промедление в условиях быстрого изменения цен бывает опасно. Необходимо, чтобы вся цепочка – поиск покупателя прежнего жилья и объекта приобретения – просчитывалась в связке, и этим занимался бы один специалист.

Люди бывалые советуют не экономить на процентах, предусмотренных за труд риэлтора – лучше гарантированно получить «чистый» объект и обезопасить себя от других неприятных неожиданностей.