Фундамент

ВОПРОСЫ     КАЧЕСТВА     СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительство загородного коттеджа или дома усадебного типа - процесс сложный, требующий от исполнителей глубоких знаний по широкому кругу вопросов. Качество выполненных работ и конеч­ной строительной продукции всегда было и остается актуальной проблемой. Эта проблема резко обострилась после того, как стро­ительной деятельностью начали заниматься лица, не имеющие спе­циальной подготовки.  Изменился и облик заказчика-застройщика.

Ранее, являясь фактически единственным заказчиком, государ­ство одновременно брало на себя и функции органов, которые, в конечном счете, отвечали за качество строительного объекта. Ны­нешний частный заказчик не всегда представляет себе последствия того или иного решения, на котором он настаивает, а зависящий от него порой некомпетентный, а иногда и недобросовестный под­рядчик идет на нарушение проектных решений и технологических операций в целях ускорения процесса строительства, снижения его себестоимости в ущерб качеству. В итоге нередко бывает, что по­мимо морального ущерба, вызванного последствиями неграмот­ных решений, заказчик несет и значительные материальные поте­ри. Как правило, в строительстве городских объектов наряду с ге­неральным подрядчиком участвуют специализированные субпод­рядные   организации,   выполняющие   отдельные   виды работ.

Серьезные строительные организации и фирмы стараются иметь в своем составе постоянный «костяк» опытных инженерно-техни­ческих работников, которые обеспечивают организацию и осуще­ствление всех строительных процессов - от организационно-тех­нической подготовки к строительству до сдачи объекта «под ключ», т.е. в эксплуатацию. Они выполняют геодезические разбивочные работы в процессе строительства, контролируют точность выпол­нения строительно-монтажных работ (СМР), сотрудничают со стро­ительными лабораториями по испытанию строительных материа­лов.

Кроме того, контроль качества строительства осуществляют: тех­нический надзор заказчика, авторский надзор проектной органи­зации, а также представители органов государственного контроля и надзора (Госархстройнадзора, Госгортехнадзора, Госэнергонад-зора, Госсанэпидемнадзора, Госпожнадзора и др.) . Если полнос­тью описать, кто и что контролирует в строительной отрасли, полу­чится большой перечень .

Но даже такая многоступенчатая система управления качеством строительной продукции не может служить гарантией против ава-

рий, деформаций, брака и дефектов строящихся объектов. Извес­тно, что более 50% обнаруженных дефектов и других отступлений от требований строительных норм и правил допускаются исполни­телями, около 35% обусловлены низким качеством строительных материалов, изделий и конструкций, 5% - ошибками и просчетами в проекте.  И только  10% произошли по объективным причинам.

Что же говорить о бесконтрольном «самострое» загородного дома с помощью наемных неквалифицированных рабочих или строитель­ных фирм, не имеющих достаточного опыта в проведении строи­тельных работ, собственной производственной базы, строительной лаборатории или хотя бы опытного специалиста, который знает тре­бования СНиПов, умеет проконтролировать качество материалов, технологические процессы строительных работ, правильно подобрать состав бетона (раствора) и рассчитать объемную дозировку матери­алов на замес бетономешалки (не лопатами, по усмотрению рабо­чих) , обеспечить режим набора прочности бетона монолитных кон­струкций, составить нужные технические и исполнительные документы (акты скрытых работ, схемы привязки подземных коммуникаций и др.) ,  необходимые застройщику для эксплуатации дома.

Цель таких фирм и наемных бригад одна: успеть за короткий строительный сезон выполнить как можно больше строительных работ.  Прочность и надежность дома их мало волнуют.

Сегодня явно обозначен перекос интересов сторон. При обсуж­дении цены предстоящего строительства дома основной упор де­лается не на виды и объемы работ, их организацию и технологии, а на деньги. Мало того, именно с разговора о финансах все и начи­нается. Это грубейшая ошибка заказчиков, создающая предпосыл­ки для последующего раздувания сметы. Частные заказчики пре­доставлены самим себе. Не умея строить отношения с подрядчи­ком, рабочими на грамотном техническом уровне, они обречены на переплату. Практика показывает, что их затраты эквивалентны не одному, а полутора-двум объектам-аналогам. Таким образом, оп­лачиваются еще собственное невольное невежество и непрофес­сионализм или недобросовестность исполнителей.

Работа по обеспечению качества строительства, как и любая другая, требует затрат. Здесь функцию технического надзора зас­тройщика может выполнять его доверенное лицо - опытный строи­тель или проектировщик.

Для профессионалов, владеющих всеми нюансами строитель­ного производства, вывод очевиден: частному заказчику - потре­бителю строительных услуг необходима система правовой и техни­ческой поддержки.

В Гражданском кодексе РФ предусмотрена ст. 7 49, регламенти­рующая  участие  инженера  в   осуществлении  прав  и  обязанностей

заказчика-застройщика. Такой специалист может быть приглашен заказчиком или на все время проведения строительных работ, или для приемки отдельных этапов работ, или для разрешения споров между заказчиком и подрядчиком с выполнением функции строи­тельного адвоката.

Оппонируя подрядчику от лица заказчика, инженер сберега­ет деньги своего клиента (существует масса профессиональ­ных приемов для снижения затрат) и помогает бороться с про­изволом недобросовестных исполнителей. Сотрудничество с ним дает возможность клиенту поднять качественную составляющую своего объекта и значительно снизить расходы. Что касается оплаты услуг строительного адвоката, то его гонорар символи-чен, ничтожен по сравнению с величиной достигаемой для кли­ента экономии.

ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКАЯ     ПОДГОТОВКА К     СТРОИТЕЛЬСТВУ

К строительству индивидуального загородного дома, коттеджа, дачи следует приступать только после выполнения соответствую­щей организационно-технической подготовки. Такой объект строи­тельства, как загородный дом, обладает рядом особенностей, ко­торые необходимо учитывать при выборе методов и способов стро­ительства. В любом случае, кто бы ни занимался строительными работами (сам застройщик с помощью наемной бригады или стро­ительная фирма), необходимо выполнить определенный перечень работ.

Приступать к освоению земельного участка разрешается пос­ле получения документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также после геодезического выноса и закрепления его границ в натуре (на местности) , осуществляемых специали­стами местного органа архитектуры и градостроительства или Комитета по земельным ресурсам и землеустройству с оформ­лением и передачей застройщику выполненных работ (плана участка)  по акту.

Организационно-техническая подготовка к строительству обес­печивает: планомерное развертывание и осуществление строитель­но-монтажных работ; рациональную организацию их в общей тех­нологической последовательности; снижение себестоимости работ; повышение качества строительства.

Состав мероприятий и работ в каждом случае определяется от­дельно, с учетом многих факторов: обустроенности земельного уча­стка; его размеров; общей площади и объема застройки; выбора проекта и конструкций стен; способа строительства (собственны­ми силами или с помощью подряда)   и т.д.

Состав    организационных    мероприятий

Прежде всего осуществляются следующие организационные мероприятия, выполняемые до начала работ на строительной площадке:

-  составление   генерального   плана   застройки   земельного
участка;

-  выбор проекта дома,   разработка рабочих чертежей и смет;

-  подсчет   объемов  работ  по  видам и  конструктивным эле­
ментам;

-  составление спецификации для приобретения   (заказа)   инже­
нерного оборудования,  приборов учета и контроля,  кабельной про­
дукции и других изделий;

-  решение вопросов поэтапного обеспечения строительства ма­
териалами,   изделиями и конструкциями;

-  выбор  строительной  организации для  осуществления  запла­
нированного строительства;

-  достижение   соглашения   со   специалистом  -   доверенным ли­
цом застройщика  о выполнении им функций технического надзора
- строительного адвоката заказчика;

-  определение объема работ,   сроков выполнения и численнос­
ти рабочих по каждому этапу работ   (устройство фундаментов,   стен,
перегородок,  перекрытий,   крыши)   в соответствии с трудозатрата­
ми,  указанными в сметах.

Состав    работ    подготовительного    периода

Застройщику следует иметь в виду, что до начала строи­тельства необходимо ознакомиться с законодательной базой, регламентирующей строительство объектов недвижимости на данной территории, например, по Закону «Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осу­ществляемого физическими лицами на территории Московс­кой области» от 15 апреля 1999 г. № 19/99-ОЗ. На него возла­гаются оформление и согласование разрешительной докумен­тации на строительство и получение технических условий в местных службах инженерных сетей и сооружений на исполь­зование воды, газа, электричества и др. (Полный текст этого Закона приведен ниже.)

После выполнения организационных мероприятий начинается подготовительный период, в процессе которого выполняют рабо­ты по подготовке площадки к строительству жилого дома и других строений:

-  составление строительного плана участка;

-  расчистку территории строительной площадки и снос не ис­
пользуемых в процессе строительства строений;

-  выборку плодоносных слоев земли с мест расположения пред­
полагаемых построек и их складирование в отвалы;

-  планировку территории и обеспечение временных стоков по­
верхностных вод;

-  обозначение в натуре   (на местности)   главных осей соору­
жений;

-  искусственное понижение   (в необходимых случаях)  уровня грун­
товых вод;

-  устройство  временного  въезда и выезда  автотранспорта на
территории участка;

-  устройство ограждения участка;

-  прокладку временных сетей водо- и электроснабжения;

-  устройство площадок и помещений для  складирования  и  со­
хранности материалов,  изделий,   конструкций и оборудования;

-  подготовку временных помещений и условий для пребывания
рабочих;

-  обеспечение   строительной  площадки   средствами  пожароту­
шения .

На схеме строительного плана участка обозначают: границы учас­тка; въезд на участок; контуры строящихся объектов; линии вре­менных сетей водо- и электроснабжения; площадки для складиро­вания материалов; место хранения срезанного плодородного рас­тительного слоя; места складирования грунта котлована и др.

Осуществление 2/3 перечисленных выше организационных и инженерно-технических мероприятий по подготовке к строитель­ству зависит от выбора проекта, состава рабочей документации, профессионального уровня тех, кто будет осуществлять строи­тельство. В зависимости от поставленной цели - построить одно-, двухкомнатный уютный садовый домик общей площадью до 50 м², одноквартирный 3-4-комнатный жилой дом общей площа­дью от 80 до 150 м² или двухэтажный коттедж с мансардой, гара­жом, сауной, зимним садом и т.п. площадью 200-300 м² и более, застройщик принимает решение - строить собственными сила­ми по своим эскизам или прибегнуть к услугам профессиональ­ных проектировщиков (архитекторов) и строителей. Конечно, по­строить свой дом - это нелегкое, дорогостоящее, но увлекатель­ное занятие. Практика эксплуатации загородных домов, постро­енных по своим проектам, пусть даже с виду красивых, приводит в дальнейшем к многочисленным переделкам и дополнительным затратам на устранение дефектов. Некоторые проектные ошибки и просчеты, строительные дефекты и брак вообще нельзя устра­нить . Следствие этого - удорожание эксплуатационных расхо­дов, а главное, дискомфортное проживание и чувство досады на самого себя.

Закон   Московской   области   от   15   апреля   1999   г. №    19/99-ОЗ    «Об    организации    строительства (реконструкции)     объектов    недвижимости, осуществляемого    физическими    лицами на    территории   Московской    области»

ГЛАВА    1

Общие положения

Статья 1. Закон Московской области «Об организации строи­тельства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области» разра­ботан в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области.

Статья 2. Настоящий Закон устанавливает порядок организа­ции строительства (реконструкции) индивидуальных жилых, дачных, садовых домов и хозяйственных построек, являющихся объектами недвижимости, осуществляемого физическими лицами на терри­тории Московской области.

ГЛАВА 2

Порядок    организации    строительства     (реконструкции) объектов    недвижимости,     осуществляемого    физическими лицами

См. также Закон Московской области от 29 марта 1996 г. «Пра­вила застройки городов, поселков городского типа, сельских на­селенных пунктов, других поселений и рекреационных комплек­сов Московской области».

Статья 3. До начала строительства (реконструкции) объекта не­движимости физическое лицо (застройщик) должно оформить и согласовать в установленном порядке следующие документы:

а) при строительстве   (реконструкции)   объекта недвижимости без
участия подрядной организации:

-  правоустанавливающий документ на земельный участок;

-  проект   (архитектурное и планировочное решение)   объекта стро­
ительства   (реконструкции) ;

-  генеральный план  застройки  земельного участка М  1:500   с
разбивкой осей строений;

-  разрешение главы муниципального образования на строитель­
ство   (реконструкцию)   объекта недвижимости;

б) при строительстве   (реконструкции)   объекта недвижимости с
участием подрядной  организации  к  перечисленным в  пункте   «а»
настоящей статьи документам застройщик должен иметь:

- договор с подрядной организацией.

ГЛАВА    3

Порядок    ведения    государственного    архитектурно-строительного    контроля    за    строительством (реконструкцией)     объектов    недвижимости, осуществляемого    физическими    лицами    на    территории Московской    области

См.   также Закон Московской области от 6 ноября 1997 г. №   5 6/97-ОЗ

Статья 4. Государственному контролю со стороны органов Гос­архстройнадзора Московской области подлежат все объекты не­движимости, строительство (реконструкция) которых осуществля­ется физическими лицами на  территории Московской области.

Статья 5. Органы Госархстройнадзора Московской области осу­ществляют государственный контроль за соблюдением организа­ционно-правового порядка строительства (реконструкции) объек­тов недвижимости, осуществляемого физическими лицами, путем проверки комплектности разрешительной и проектной документа­ции на строительство (реконструкцию) объекта, его регистрации и выдачи заключения о готовности законченного строительством (ре­конструкцией)   объекта.

Орган архитектуры и градостроительства муниципального обра­зования представляет на регистрацию в орган Госархстройнадзо­ра Московской области разрешительную документацию, указанную в статье 3 настоящего Закона, который в семидневный срок рас­сматривает представленную документацию, регистрирует объект или дает письменное замечание по представленным документам и возвращает указанную документацию в орган архитектуры и градо­строительства .

Статья 6. Органы Госархстройнадзора Московской области в пределах  своих полномочий имеют право:

а) посещать  объекты,   возводимые или реконструируемые физи­
ческими  лицами,   осуществлять   проверки  организационно-право­
вого порядка строительства и соблюдения норм и правил при ве­
дении строительно-монтажных работ;

б) давать обязательные для исполнения всеми участниками стро­
ительства    (реконструкции)    объекта  предписания   об  устранении
допущенных  нарушений  организационно-правового  порядка,   про­
ектной,  нормативной и технической документации;

в)  привлекать к административной ответственности за наруше­
ния законодательства  Российской Федерации и Московской обла­
сти о градостроительстве.

Статья 7. Ответственность за несоблюдение организационно-правового порядка при строительстве   (реконструкции)   объекта не-

движимости возлагается на застройщика, а также на юридические и должностные лица, участвующие в подготовке и организации стро­ительства (реконструкции), разработке и согласовании проектной документации в соответствии с законодательством Российской Федерации  и Московской  области.

Ответственность за последствия несоблюдения строительных норм и правил при ведении строительно-монтажных работ, исполь­зование некачественных строительных материалов, изделий и кон­струкций, отступление от утвержденной проектной документации несет застройщик, если иное не предусмотрено договорами в со­ответствии с законодательством Российской Федерации и Москов­ской области.

ГЛАВА    4

Порядок    приемки    в    эксплуатацию    законченных строительством     (реконструкцией)     объектов недвижимости,     осуществляемым    физическими    лицами    на территории   Московской    области

Статья 8. Законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости застройщик обязан предъявить приемочной комис­сии, назначаемой главой муниципального образования. Состав при­емочной комиссии и порядок ее работы определяются в соответ­ствии с нормами и правилами.

Статья 9. Документация для приемки законченного строитель­ством (реконструкцией) объекта недвижимости оформляется заст­ройщиком. Помимо документов, указанных в статье 3 настоящего Закона,   застройщик предъявляет:

-  заключение  о  выполнении  технических условий,   предусмот­
ренных проектом строительства   (реконструкции)   объекта;

-  паспорт технической инвентаризации на законченный строи­
тельством  (реконструкцией)   объект недвижимости;

-  заключение органов Госархстройнадзора Московской области
о готовности законченного строительством (реконструкцией)   объекта
недвижимости и соответствии его утвержденной проектной доку­
ментации.

Плата за осуществление контроля при строительстве (реконст­рукции) объекта недвижимости и работу приемочной комиссии не взимается.

Статья 10. Приемка законченного строительством (реконструк­цией) объекта оформляется актом приемочной комиссии, который утверждается постановлением главы муниципального образования в соответствии с установленным порядком. Данное постановление и акт приемочной комиссии являются документами, подтверждаю­щими   факт    создания   объекта   недвижимости,    необходимыми   для

государственной регистрации права на вновь  созданный или ре­конструируемый  объект  недвижимости.

Объекты недвижимости, строительство (реконструкция) которых разрешено и осуществлено до выхода настоящего Закона, прини­маются в эксплуатацию по ранее действовавшему порядку.

Губернатор Московской  области А. С.   Тяжлов

Принят   решением   Московской   областной   Думы от 31.03.99 № 10/50

О     ПРОЕКТАХ     ИНДИВИДУАЛЬНЫХ     ЖИЛЫХ     ДОМОВ

Чтобы не повторять чужих ошибок, рассмотрим ниже некоторые вопросы,   касающиеся проектов  индивидуальных домов.

Приступая к строительству дома, надо ориентироваться не на построенные соседями дома, а на собственные потребности и возможности. Для начала можно в Центре проектной продукции (ГУП ЦПП) г. Москвы ознакомиться с несколькими сотнями типо­вых проектов, прежде чем заказать проект дома и рабочую доку­ментацию. Практически в каждом городе имеются проектный институт либо архитектурные мастерские, проектные бюро, ко­торые могут предложить широкий выбор проектов индивидуаль­ных домов, предназначенных для строительства и эксплуатации на данной территории.

Поиск нужного проекта облегчится, если застройщик определил для себя, что ему нужно - зимний коттедж или летнее бунгало, из какого строительного материала он хочет построить дом, этажность, число комнат (с учетом проживания пожилых жильцов и детей) , уро­вень комфорта,   финансовые возможности и т.д.

В принципе, купить готовый проект повторного применения мож­но, но не спешите сразу начинать строить, иначе ошибки и просче­ты будут неизбежны. Ведь, как известно, любой индивидуальный дом строится с учетом целого комплекса требований, в том числе пожеланий и вкусовых предпочтений будущего домовладельца, осо­бенностей земельного участка: его ориентации, рельефа, гидроге­ологических характеристик грунтов и т.д. Вероятность того, что го­товый проект не потребует доработки очень мала, поэтому без при­вязки проекта к конкретным условиям строительной площадки не избежать удорожания строительства, а в дальнейшем и эксплуата­ции объекта.

Итак, что означают «доработка» и «привязка» проекта? В основ­ном,   это изучение особенностей участка - его топографии,   при-

родно-климатических условий и др. Только проанализировав эти и другие особенности, можно дать обоснованную информацию о том, стоит ли использовать данный проект на данном участке. Отчий дом, построенный по всем правилам проектирования и строительным нормам, - это надежная ценность, передаваемая по наследству детям и внукам. Отнеситесь к выбору проекта и подбору строи­тельной фирмы со всей серьезностью: любое изменение в процес­се работы повлечет за собой определенные дополнительные зат­раты и удлинение срока строительства.

В случае приобретения готового повторно применяемого (типо­вого) проекта следует иметь в виду, что в проектах, разработанных до 1997 г., не учтены изменения, внесенные в СНиП II-3-79* «Стро­ительная теплотехника» (выпуск 1998 г.) . Отсутствие в проекте ре­шений по теплоизоляции наружных стен, перекрытий, кровли, тру­бопроводов, подвальных и чердачных помещений приведет к до­полнительным эксплуатационным расходам и дискомфортному про­живанию в таком доме. Надо иметь в виду, что потери тепла в доме составляют: через стены - ~40%, окна - ~18%, подвал - ~10%, кры­шу - ~18%, трубу вентиляции - ~14%. Для соблюдения норм СНиПа пришлось бы строить стены толщиной: из кирпича - 2,1 м, железо­бетона - 4,2 м, деревянного бруса - 0,45 м. Поэтому независимо от основного материала стен их конструкция должна быть многослой­ной, с использованием эффективного утеплителя. В результате тол­щину стен можно уменьшить до оптимальных размеров: кирпичных - до 0,38-0,51 м, железобетонных - до 0,2 м, стен из бруса - до 0,2 м. При этом толщина утеплителя в зависимости от его каче­ственных характеристик может быть от 5 до 15 см, что приведет к экономии тепла до  40-60%.

Основным материалом для строительства по-прежнему являют­ся древесные материалы. Конструкции стен могут быть из цельной древесины, оцилиндрованных бревен, бруса, деревянно-панельные, каркасные, щитовые с эффективными утеплителями. Готовые про­екты предусматривают также строительство домов из кирпича, бе­тона, керамзитобетона, шлакобетона, блоков ячеистого бетона и других материалов.

В качестве ограждений и облицовки наружных стен применяют­ся фасадные панели-сайдинги и другие стеновые панели из при­родных и синтетических материалов с функциями защиты фасада от атмосферных воздействий, тепло- и звукоизоляции, а также шту­катурные покрытия различных систем и др.

При проектировании дома или выборе проекта не следует со­блазняться большими площадями помещений. Площадь дома дол­жна быть оптимальна. Лишние метры будут редко использоваться и приведут лишь к удорожанию строительства и росту эксплуатаци­онных расходов.

Рациональная планировка помещений предполагает определе­ние их оптимальных размеров, правильное использование каждого квадратного метра жилища - это и вход в дом, и тамбур, и прихо­жая с встроенными шкафами, и сообщения через коридоры с хо­зяйственной зоной, где расположены санузел, сауна, душ, прачеч­ная с выходом на террасу, гостиной с широкими остекленными дверьми и другими помещениями первого этажа с переходом на второй этаж или мансарду, где расположены спальные комнаты детей и родителей, ванная, туалет и др. Очень важно не только функционально увязать между собой помещения, но и правильно спроектировать проходы, расположения дверей. Перемещения про­живающих по дому должны быть не обременительны и занимать минимум времени. Это одно из важнейших условий комфорта.

В домах с длинными коридорами, большими холлами, лестни­цами выше второго этажа человек, нерационально затрачивая вре­мя на передвижения, постепенно устает и проделывает этот путь неохотно, т.е. чувствует себя некомфортно.

Застройщик - будущий домовладелец - должен реально пред­ставлять, как часто он и его семья будут пользоваться домом и сколь­ко для этого нужно площадей. Надо помнить, что каждый квадрат­ный метр вашего дома соизмерим с месячным бюджетом семьи из 4-5 человек. Главное - функциональная планировка дома и созда­ние комфортных условий для проживания семьи в ХХI веке. Вот здесь можно проявить и некоторое расточительство. В доме необ­ходимо предусмотреть нормальные «городские» удобства - туалет, ванную комнату с душем и горячей водой, канализацию с системой очистки стоков, отопление, водоснабжение с качественной очист­кой питьевой воды. При наличии средств можно предусмотреть га­раж, сауну, бассейн, зимний сад, помещение для занятия спортом и т.д.

Проектирование дома, как и любая другая работа, имеет свои особенности, правила, требования, закономерности. У профессио­налов-архитекторов очень развиты пространственное ощущение, чувство света и цвета, что позволяет планировать оптимальные жилищные удобства и создавать радующие глаз архитектурные формы.

Что представляет собой проект дома? Это объемистый пакет документов с множеством разделов, в которых подробно расписа­но все, что нужно для выполнения всех видов работ. Проект начи­нается с пояснительной записки, в которой описываются располо­жение и привязка дома к местности, технические характеристики грунта, строительные конструкции, инженерное оборудование, тех­нико-экономические показатели и др. Затем идут архитектурно-стро­ительная часть с видами и разрезами фасадов, чертежи от фунда­мента до кровли, поэтажные планы, разрезы, узлы стыковок и со-

единений конструкций, подробная документация по прокладке се­тей отопления, водоснабжения, канализации, газопровода, венти­ляции, электричества и номенклатура необходимого инженерного оборудования. В чертежах приводятся спецификация материалов и их потребное количество. Отдельно прилагается сметная часть проекта по видам работ. Можно заказать проект полностью или от­дельные его части. Если за работу взялись опытные строители, а не шабашники, то они не нуждаются в подробнейшем описании, и объем проектной документации можно  сократить  до минимума.

Желательно также разработать проект генплана участка, так как обычно на загородном участке не обходятся строительством только одного дома. Обязательно возникает необходимость строительства вспомогательных сооружений: скважин, навесов, бассейнов, бесе­док и др. Генплан позволит правильно разместить их на участке, а также будет являться основой для ландшафтного проектирования.

ИНЖЕНЕРНО-ГЕОЛОГИЧЕСКИЕ     ИЗЫСКАНИЯ

Если вы стали владельцем земельного участка и собираетесь по­строить на нем дом, вам необходимо помнить, что земля - это не только пейзаж, но и сложный геофизический объект, имеющий опре­деленные совокупные геометрические, физико-механические и хи­мические свойства, которые во многом предопределяют возможность рационального строительства дома на данном участке по выбранно­му проекту. Освоение участка начинается с инженерных изысканий. Ориентируясь только по косвенным признакам, не имея данных о со­ставе грунтов и уровне грунтовых вод, очень сложно сделать правиль­ный выбор типа и конструкции фундаментов и вообще гарантировать надежное устройство в коттедже цокольного  (подвального)   этажа.

Данные инженерно-геологических изысканий территории име­ются в местных органах архитектуры и градостроительства муни­ципального образования. Однако эта информация не дает полного представления о состоянии конкретного участка, поэтому для оп­ределения физико-механических и химических свойств подстила­ющих грунтов потребуются дополнительные изыскания. Важнейши­ми свойствами грунтов являются прочность, пластичность, сыпу­честь, влагопроницаемость, гигроскопичность (способность удер­живать влагу). В большинстве случаев для определения свойств грунта и уровня грунтовых вод достаточно пробурить несколько сква­жин на глубину 5-6 м.

Результаты лабораторных испытаний отобранных проб и топосъ-емка участка позволят избежать многих ошибок и правильно ре­шить   важные   проблемы:

- как высоко «посадить» и где разместить сооружения (дом, баню, гараж,  бассейн и т.д.) ;

- какие выбрать конструкции фундаментов и меры по их защите;

- нужны ли мероприятия по осушению участка и какую дренаж­
ную систему применить (сброс самотеком, канавы, траншеи или
глубинный отвод посредством дренажных труб со сбросом отобран­
ной воды в открытую канаву, колодец или специально открытый
водоем) ;

- целесообразно ли размещение в подвале или цокольном эта­
же гаража, бассейна, сауны и т.д.

Если в грунтах обнаружены «плывуны», а это вообще опасное для строительства явление, то в этом случае можно строить только на свайных фундаментах, что делает строительство практически нецелесообразным, если, конечно, на то нет каких-то важных сооб­ражений, заставляющих остановить свой выбор именно на этом конкретном месте.

При строительстве индивидуального источника водоснабжения и местных очистных сооружений особенно необходимы материалы инженерно-геологических изысканий.

Все эти работы, как правило, выполняются в дополнение к ос­новному проекту, приобретаемому по каталогу или заказываемому индивидуально. По каждому проекту из каталога следует получить консультацию и при необходимости внести необходимые коррек­тивы в проект. В частности, среди заказчиков бытует мнение, что внесение небольших изменений в готовый проект не представляет сложности для автора проекта. Однако это далеко не так - даже незначительные изменения габаритов здания и типа основных кон­струкций влекут за собой серьезные переработки.

Конечно, это все же дешевле, чем заказывать индивидуальный проект, однако существенно дороже покупки документации без ка­ких-либо изменений.

Стоимость инженерно-геологических изысканий определяется индивидуально. Важно помнить, что наиболее выгодно провести изыскания участка до выбора и покупки проекта дома. Это позво­лит уменьшить вероятность ошибок проектных решений и не ска­жется на продолжительности срока строительства.

Необходимо отметить, что законную силу имеют заключения лицензированных организаций, получивших официальное разре­шение на проведение работ на конкретном участке.

СТРОИТЕЛЬСТВО  С  УЧЕТОМ ПРИРОДНО-КЛИМАТИЧЕСКИХ  УСЛОВИЙ

При строительстве жилого дома важно в полной мере учесть природно-климатические условия района строительства, кото­рые существенно влияют на принятие правильных инженерных решений. К факторам, связанным с природно-климатическими

условиями, относят температуру и влажность наружного воз­духа, высоту снегового покрова, преобладающее направление ветра, глубину сезонного промерзания грунта, уровень грун­товых вод.

При принятии решения о типе и толщине ограждающей конст­рукции (наружных стен, подвального цокольного или чердачного перекрытий) учитывают расчетную зимнюю температуру наружно­го воздуха, которую принимают для массивных конструкций как среднюю температуру наиболее холодной пятидневки, а для ог­раждений из легких конструкций (малой массивности) - как сред­нюю температуру наиболее холодных суток.

Для ограждений средней массивности в качестве расчетной используют среднюю температуру наиболее холодных 3 суток (как среднее арифметическое температур наиболее холодных суток и наиболее холодной пятидневки).

Стены из сплошной кирпичной кладки из обыкновенного гли­няного и силикатного кирпича толщиной 250 мм (1 кирпич) отно­сятся к ограждающим конструкциям малой массивности, толщи­ной 380-510 мм (1,5-2 кирпича) - средней, толщиной 640 мм (2,5 кирпича) и более - массивные. Стены из бруса толщиной 100 мм являются ограждающими конструкциями малой массивности, а толщиной 150 мм - средней массивности. Конструкции наружных ограждений устанавливают также с учетом влажности воздуха внут­ри помещений дома, а также зоны влажности территории, где бу­дут строить дом.

Помещения подразделяют по условиям эксплуатации на три зоны: сухую, нормальную и влажную (сырую). Большая часть помещений дома имеет сухой и нормальный режим влажности, а ванная ком­ната, сауна, баня, помещение прачечной - влажный. В таких поме­щениях предусматриваются меры по защите стен от влаги и соот­ветствующий   режим   вентиляции.

При устройстве конструкций дома - крыши, мансарды, веран­ды, легких стен необходимо учитывать нагрузки от снега и ветра. Масса снегового покрытия на 1 м² горизонтальной поверхности в различных районах России колеблется от 50 до 250 кг. В Московс­кой области эта величина составляет 100 кг/м². При расчете стро­пильной системы крыши следует учитывать наряду с массой мате­риала кровельного покрытия и эту величину. Снеговая нагрузка учи­тывается и при определении суммарной нагрузки конструкций дома на фундамент. Скоростное давление ветра изменяется в зависи­мости от района строительства от 27 до 100 кг/м² вертикальной плоскости.

Данные о температуре наружного воздуха, зонах влажности, ве­личине снегового покрова и скоростного давления ветра можно получить в местной проектной организации.

ОБЩИЙ     ПРИНЦИП     РАЗМЕЩЕНИЯ     ПОСТРОЕК     НА     УЧАСТКЕ

Любое строительство загородного дома начинается с при­обретения участка, что в перспективе в значительной степени влияет на выбор проекта и величину затрат на освоение участ­ка. Размеры земельного участка непосредственно связаны с га­баритами будущего дома и влияют на плотность застройки на­ряду с другими сооружениями, которые обеспечивают комфор­тные условия для жизни. Для коттеджей средних по нынешним временам размеров общей площадью от 200 до 300 м² требует­ся участок от 12 00 м² и площадью застройки здания до 150-200 м², т.е. сам коттедж желательно подобрать или спроектиро­вать довольно компактно. Оптимально для дома в 300 м² иметь участок площадью 3000-4000 м² с въездом с северной или се­веро-восточной стороны, так как все помещения коттеджа, не требующие естественной освещенности или южной ориентации (парадный вход, прихожая, гараж, лестница), как правило, рас­полагаются со стороны въезда, поэтому проект, подобранный по такому принципу, автоматически сориентирован на южную сторону.

Расположение дома на участке должно обеспечить ориентацию основных жилых и летних помещений на юг, юго-восток или восток с раскрытием помещений в сторону участка. Если же рельеф учас­тка ярко выражен перепадом высот, то раскрытие рекомендуется в сторону понижения, т.е. вниз по склону. Проектом определяется подъезд к участку,  дому.

Важно, например, откуда человек заезжает на участок - есть проекты с северным въездом, а есть с южным. Они совершенно разные. Юго-западная инсоляция (освещенность) для коттеджа наиболее удобна, например, для Московской области. Поэтому здесь рекомендуется северный въезд на участок, чтобы гараж, са­нузлы, прихожая, т.е. помещения, которые не требуют освещения, оказались с севера.

Въезд в гараж грамотнее сделать с улицы. Таким образом мож­но избавиться от необходимости устройства проезда и сэкономить на мощении. Состав и размеры хозяйственных и бытовых построек и сооружений на приусадебном участке определяются с учетом особенностей конкретного участка, с соблюдением санитарных, противопожарных, архитектурно-градостроительных требований. Размещая постройки, следует думать о том, чтобы не ущемить ин­тересы владельцев соседних участков.

В соответствии с существующими нормами и правилами заст­ройки расстояние от окон жилых помещений до бытовых построек (хозблока, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках,  должно быть не менее  6 м.  Допускается блокировка хо-

зяйственных построек на смежных приусадебных земельных участ­ках по взаимному согласию домовладельцев.

Надворный туалет, компостные площадки (штабели, ямы) долж­ны быть удалены от жилого дома не менее чем на 15 м, а расстоя­ние до веранд и стен дома с окнами жилых комнат от сарая и гара­жа, если он строится отдельно стоящим, должно составлять не ме­нее 7 м. Для лучшей организации территории участка хозяйствен­ные постройки рекомендуется располагать со смещением к одной из боковых границ участка. Для осуществления возможности теку­щего ремонта и ухода за сооружениями расстояние от боковой гра­ницы участка до стен хозяйственно-бытовых построек рекоменду­ют принимать не менее 1-1,5 м.

Погреб может быть расположен на участке отдельно, но чаще его делают под домом и называют подполом. Гараж строят как отдельно стоящим, так и сблокированным с хозяйственными по­мещениями или пристроенным к дому, либо встроенным в него. В последнем случае из гаража во внутренние помещения прохо­дят через вентилируемый тамбур. На незанятой территории уча­стка предусматривают зоны отдыха, открытые детские игровые площадки и др.

Зимний сад экономичнее и эффективнее располагать на север­ной стороне дома, где он сможет выполнять функции своеобразного теплового буфера. Кстати, при таком условии в нем легче поддер­живать необходимую температуру. Если зимний сад будет находить­ся на южной стороне, то его придется оборудовать вентиляционны­ми устройствами и устанавливать солнцезащитные жалюзи, поскольку прямой солнечный свет вреден для жизнедеятельности большин­ства комнатных растений. Конечно, существует множество техноло­гических решений, позволяющих избежать опасности перегрева, например использование в стеклопакетах солнцезащитных, тониро­ванных и энергосберегающих стекол. Но если мы говорим о рацио­нальном подходе,  то такой вариант вряд ли имеет смысл обсуждать.

Общий принцип размещения таков: постройки располагаются на самых высоких и сухих местах, так как в этом случае проще вы­полнять земляные работы, фундаменты меньше подвержены избы­точному увлажнению, упрощаются конструкции цокольного (подваль­ного) этажа, проще решаются вопросы прокладки канализацион­ных систем и т.д. Строения не должны создавать долговременную тень на выращиваемых культурах.

Пешеходные дорожки должны обеспечивать свободный доступ ко всем строениям в любую погоду и не задерживать на поверхно­сти большое количество влаги, что обеспечивается дренажной си­стемой с водостоком за пределы участка. Выкладывают дорожки с учетом ширины колеи транспортных средств и возможной нагрузки (рекомендуемая ширина 0,75 м - для ручных тележек).

Трасса удаления отходов подсобного хозяйства не должна пе­ресекаться с жилой зоной и зоной отдыха. При прокладке трасс необходимо обратить особое внимание на защиту питьевой воды от загрязнения.

Как правило, «безнадежных» участков не бывает, хоть они и мо­гут казаться такими на первый взгляд. Подходящий вариант можно подобрать всегда. Но и самый распрекрасный проект может быть загублен из-за спешки и непродуманности в работе.

СТОИМОСТЬ     ПРОЕКТНЫХ     РАБОТ

Стоимость проектно-сметных работ рассчитывается по опреде­ленной методике. Базой для расчета является стоимость дома. Цена услуг архитектора зависит от нескольких факторов: опыта архитек­тора и его репутации, сложности проекта, объема проектной доку­ментации и престижа (квалификации) самой фирмы. Ясно, что оп­лата услуг недавнего выпускника вуза будет значительно меньше, чем весьма опытного практика. Архитектор, который ведет неболь­шую практику на дому, очевидно, будет иметь накладные расходы ниже, чем практикующий архитектор крупного проектного институ­та,   и поэтому может запрашивать меньше.

Для назначения гонорара архитекторами используются различ­ные методы: процентная оплата, оплата в виде твердой суммы и повременная оплата. Самым распространенным методом являет­ся процентная оплата от стоимости строительства здания. Пре­имущество такого подхода в том, что соглашение об оплате может быть достигнуто до определения окончательной стоимости строи­тельства. В этом случае размер оплаты работы архитектора будет меняться вместе со стоимостью затрат на строительство. Если объем работ увеличивается, то вознаграждение архитектора бу­дет также пропорционально увеличено. Если окончательная сто­имость здания меньше, чем по предварительной оценке, то гоно­рар архитектора будет уменьшен. Однако следует иметь в виду, что если архитектор выполнил проект в объеме, согласованном с заказчиком, а затем объем проектных работ был уменьшен заказ­чиком, то архитектор может требовать дополнительную оплату за перепроектирование.

При методе оплаты в виде твердой суммы архитектор со­глашается на фиксированную сумму гонорара за согласованный объем работ. Обычно эта сумма не меняется, если изменилась стоимость здания.

При повременном методе оплаты труда архитектор назнача­ет за свою работу согласованную почасовую, ежедневную или еже­недельную оплату. Это может устроить заказчика-застройщика, когда он хочет получить совет по поводу проекта.

Стоимость проекта, включая разработку всех смежных разде­лов (электрику, вентиляцию, канализацию, водоснабжение, ото­пление) , составляет 5-10% стоимости строительно-монтажных работ. Но практика показывает, что на проектировании инженер­ных систем можно сэкономить. Грамотный архитектор, работая над архитектурно-строительной частью проекта, всегда думает о том, каким образом будет осуществляться разводка инженерных се­тей. В связи с этим он старается не использовать планировочные и конструктивные решения, которые могут повлечь за собой те или иные сложности при прокладке коммуникаций. Главное в этом случае - найти опытного субподрядчика, который, получив в рас­поряжение рабочие чертежи, сам сделает все необходимые рас­четы, подготовит документацию по схемной разводке и к тому же в соответствии с требованиями конкретной ситуации подберет оптимальный комплект оборудования. В зависимости от сложнос­ти технического задания на инженерной части проекта удается сэкономить  около  30%.

Надо иметь в виду, что типовой или повторно используемый проект будет стоить в среднем на 5% дешевле индивидуального, а эксклюзивный примерно на 10% дороже. Основная составляю­щая проекта - архитектурно-строительная часть - оценивается в 80%   общей  стоимости  проекта.

Прежде чем заказывать индивидуальный проект, надо раз­работать эскизный проект, стоимость которого составляет при­мерно 20% стоимости архитектурно-строительной части. При ис­пользовании готового проекта эскизный проект не нужен. Пос­ле рассмотрения эскизного проекта окончательно согласовыва­ются архитектурные и конструктивные решения и учитывается объем работ.

Затраты на строительство зависят от выбора типа дома, состава проектной документации, качества инженерного оборудования и применяемых строительных материалов, объема подготовительных работ, стоимости услуг строительной подрядной фирмы и других причин. Заказчику следует иметь в виду, что привлеченный архи­тектор может попросить дополнительную оплату за выполнение следующих работ, выходящих за рамки нормальных архитектурных услуг:

-  приглашение специалистов других профессий для консульта­
ции   (сметчиков,  инженеров-строителей,   ландшафтных архитекто­
ров и т.д.);

-  выполнение макетов или перспективных изображений;

-  привлечение специалистов местных органов архитектуры и гра­
достроительства;

-  транспортные  расходы,   если участок расположен  более  чем
за 30 км от места работы архитектора.

 

РАСЧЕТ  РЕАЛЬНОЙ  СТОИМОСТИ  СТРОИТЕЛЬНЫХ  РАБОТ

Вопрос определения реальной стоимости строительного объек­та в нынешних рыночных условиях весьма актуален. Новые строи­тельные отечественные и импортные материалы, прогрессивные технологии, современные методы организации строительного про­изводства, конкуренция на рынке строительных услуг вынуждают применять более цивилизованные формы и методики расчета сто­имости конечного строительного продукта. Этот вопрос волнует как заказчиков-застройщиков, так и тех специалистов подрядных орга­низаций, которые определяют реальную себестоимость строитель­ства. Смета - это документ, определяющий на основе проектных данных стоимость строительства объекта, в том числе затраты, не­обходимые для выполнения отдельных видов строительно-монтаж­ных работ и приобретения оборудования, а также другие затраты, связанные с осуществлением строительства. Рассчитывают смет­ную стоимость в так называемых госрасценках 198 4, 1991 гг. или МТСН 81-98 с применением поправочных коэффициентов. Данная база создавалась для крупного индустриального строительства и совершенно непригодна для определения стоимости индивидуаль­ного строительства. Кроме того, сметные нормативы 1984-1991 гг. морально устарели, так как не учитывают применения на практике новых технологий, материалов и изделий, инструментов и меха­низмов .

По ранее существующим правилам смета составлялась проект­ной организацией и являлась неотъемлемой частью проектной до­кументации. Отсюда пошла практика оценивать стоимость состав­ления сметы в процентах от стоимости проектных работ. Эта вели­чина составляла 10% стоимости проекта, и если стоимость проекта оценивалась примерно 10% стоимости строительно-монтажных работ, то смета стоила примерно 1% стоимости строительства. Такая практика составления смет сохранилась при проектировании объек­тов бюджетного строительства.

По-другому обстоят дела при оценке стоимости строительства объектов в частном секторе, и поэтому сметная документация, со­ставляемая подрядными фирмами, оценивается примерно в 2 раза дешевле. Однако отсутствие единой нормативной базы коммер­ческого ценообразования, огромная разница в уровне квалифика­ции сметчиков привели к возникновению множества форм и мето­дов определения стоимости строительства. Например, трудозат-ратный метод, применяемый в основном при хозяйственном спо­собе ведения работ без оформления договора-подряда с наемны­ми рабочими. В этом случае бригадир называет сумму заработной платы, исходя из укрупненного показателя стоимости работ за 1 м² общей площади. Цена кажется заказчику приемлемой при полном

непонимании того, что конечная сумма затрат может увеличиться в 2-3 раза за счет приобретения им расходных и основных материа­лов, транспортных расходов, затрат времени на выбор и закупку материалов, разбирательства с подрядчиком по поводу строитель­ства, материалов и т.д. Учитывая низкую квалификацию рабочих -«мастеров на все руки», заказчик вынужден будет принять работу с явными и скрытыми дефектами. Этот метод примитивен, но зачас­тую при малых объемах ремонтно-строительных работ бывает при­емлемым .

Другой метод - расчет по укрупненным показателям, когда под­рядчик составляет смету, в которой перечислены основные этапы или виды работ в укрупненной форме без детализации, и прилагает спи­сок материалов , их количество и стоимость. Наличие такого простого документа позволяет заказчику проверить виды работ, их количество и стоимость, а также сопоставить расценки других исполнителей. Та­кой метод чаще всего применяется малыми и средними строитель­ными   фирмами   или   более    квалифицированными   бригадами.

Следующий вариант - развернутая смета - предполагает под­готовку полного комплекта сметной документации по традицион­ной форме, но в несколько упрощенном виде и с использованием собственной сметно-нормативной базы подрядчика. Такой способ ценообразования могут позволить себе только серьезные строи­тельные компании. С учетом того, что сметные нормы формируют­ся на основе калькуляций, технологических карт и технических ус­ловий на отдельные строительные операции, процессы и виды ра­бот, а также практического опыта, приобретенного в течение дли­тельного времени, такой подрядчик должен иметь квалифициро­ванный состав инженерно-технических работников, а также владеть последними достижениями в области строительства, изучать и при­менять современные технологии, иметь постоянную информацию о новых материалах и изделиях.

Данный вариант наиболее перспективен, так как форма смет­ной документации понятна и доступна заказчику, последователь­ность указания расценок соответствует технологическим этапам выполнения работ, подробная описательная часть расценок исклю­чает разную их трактовку сторонами, появляется возможность про­изводить расчеты за фактически выполненные этапы работ. В раз­вернутой смете помимо прямых затрат выделяются отдельной стро­кой накладные расходы, плановые накопления (планируемая при­быль подрядчика)   и прочие затраты.

При строительстве такого серьезного объекта, как загородный дом, коттедж, который должен эксплуатироваться более 100 лет в сложных климатических условиях, затраты застройщика на проект-но-сметную документацию при правильном выборе подрядчика по­зволят избежать долгостроя,  перепланировки,   брака и т.д.,   а приорганизации соответствующего контроля со стороны заказчика сбе­регут ему немалые средства.

Наличие сметной документации даст возможность заказчику правильно рассчитать, учесть свои финансовые возможности и вов­ремя (временно, конечно) отказаться от некоторой роскоши, на­пример строительства бассейна или зимнего сада, и сообщить об этом подрядчику до начала выполнения данных работ.

Как показала практика проверки смет, даже солидные подрядные фирмы иногда ошибаются в свою пользу, закладывая в смету «неуло­вимые» для застройщика лишние операции, не предусмотренные тех­нологией или уже учтенные в составе работ и т.д. Чтобы избежать этого, заказчику желательно передать смету на экспертизу, а еще лучше - обратиться в специализированные независимые фирмы, которые будут сопровождать строительство от проверки проектно-сметной документации и соответствия выполненных строительных работ тре­бованиям СНиПа до приемки объекта с оформлением надлежащих документов. Такие услуги оказывает, например, Бюро технической поддержки частных застройщиков «Умная стройка». Заказчик при этом, как ни странно, не несет дополнительных затрат за предоставленные услуги, так как гонораром будет служить лишь часть от сэкономлен­ных для клиента средств за счет скрупулезного фиксирования недо­четов и отклонений в работе строителей, которые предъявляются под­рядчику и пересчитываются в денежном эквиваленте.